Theo tình hình thị trường, hiện tại thị trường chung cư trong nước đã & đang đối mặt với với nhiều áp lực, các áp lực hiện nhìn thấy rõ như chênh lệch giữa thu nhập & giá bán, dư thừa nguồn cung, sản phẩm không có sự đa dạng, người mua chưa thật sự có sự đảm bảo pháp lý rõ ràng...
 |
| Thị trường chung cư đang đối diện nhiều áp lực |
Giá căn hộ chung cư cao hơn nhiều so với thu nhập
Nếu so sánh trên quy mô khu vực & thế giới, giá nhà ở đô thị lớn ở Việt Nam thuộc nhóm nước có giá rẻ. Trong đó, Thành phố Hồ Chí Minh có giá rẻ hơn Hà Nội. Nếu so sánh với các thành phố lớn có quy mô tương đồng như Hong Kong, Manila, Bangkok thì giá nhà ở các thành phố này lớn hơn đến hơn 10 lần so với các thành phố lớn tại Việt Nam. Tuy nhiên, xét trên việc quy đổi với thu nhập của người dân thì giá nhà tại Việt Nam đang cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân, đây là một áp lực đối với mơ ước sở hữu một căn hộ của người dân & nguồn cung căn hộ chung cư.
Thêm nữa, theo tình hình thị trường hiện tại, một điều lo ngại là giá căn hộ chung cư khó có thể ổn định & giảm xuống khi thị trường đang xu hướng cải thiện, đi lên. Giá nhà tăng chắc chắn sẽ gây ra nhiều áp lực xã hội nói chung & áp lực cho thị trường bất động sản nói riêng.
Nguồn cung chung cư tăng mạnh là điều đang diễn ra
Hiện nay, nguồn cung chung cư là rất lớn & không ngừng tăng lên trong năm 2016 này, có dự án bung hàng, mở bán liên tục. Điều đó trở thành trở ngại cho khả năng tiêu thụ. Tồn kho bất động sản từ thời kỳ khủng hoảng có giảm xuống giai đoạn vừa qua nhưng vẫn còn cao, tốc độ giảm tồn kho thấp hơn nhiều so với việc tung ra thị trường những căn hộ chung cư mới. Với việc các dự án chung cư bung hàng, mở bán liên tục, cuộc cạnh tranh để tiêu thụ ngày càng trở nên gay gắt, gây áp lực lớn lên thị trường bất động sản.
Chưa nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài
Với luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) & luật nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 01/07/2015, thị trường bất động sản được kỳ vọng là mở rộng cánh cửa với nhiều thay đổi thông thoáng, cùng với nhiều hiệp định thương mại sẽ thu hút những nguồn cầu mới từ nước ngoài. Tuy nhiên, tình hình thực tế đến nay cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài chưa mấy mặn mà với thị trường bất động sản Việt Nam. Ngoài vấn đề vĩ mô chưa đáp ứng được kỳ vọng, niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài, thì việc đa dạng hóa sản phẩm phục vụ cho nhu cầu của nhiều đối tượng mới vẫn chưa theo kịp nhu cầu của người tiêu dùng, nhà đầu tư.
Hệ thống pháp luật liên quan đến việc sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt nam chưa rõ ràng, thời gian mua, thời gian thuê còn hạn chế. Nếu được gia hạn thì cũng chưa biết thời gian cụ thể, rõ ràng như thế nào. Ngay cả đến vấn đề thanh toán, vay tín dụng... vẫn còn nhiều điều chưa rõ ràng, cụ thể dành cho đối tượng này.
Người mua căn hộ chưa có hệ thống luật định bảo vệ một cách đầy đủ
Thứ nhất, năng lực quản lý Nhà nước, thực thi pháp luật, quy định pháp luật của đội ngũ công quyền còn nhiều hạn chế. Việc xây dựng các bộ luật còn nhiều điểm mờ, tạo kẽ hở cho các đối tượng lợi dụng, việc thực thi pháp luật có nhiều lúc chưa nghiêm, tinh thần thượng tôn pháp luật còn kém. Hệ thống pháp lý & thể chế còn chưa được hoàn thiện, chưa thực sự bảo vệ người mua, phát triển quá nóng, dân số đông.
Thứ hai, năng lực của hầu hết các nhà đầu tư còn yếu kém, không chuyên nghiệp, thiếu chiến lược, làm ăn theo tâm lý bầy đàn, chạy theo lợi nhuận coi nhẹ quyền lợi của khách hàng...
Thị trường đầu tư cho thuê còn nhiều băn khoăn
Trên thị trường bất động sản Việt Nam, chưa có nhiều trường hợp nhà đầu tư lớn nước ngoài mua căn hộ thành từng tòa, từng khu. Đó là do nguồn cung quá lớn, việc đầu tư bán lại là việc rất rủi ro cho nhà đầu tư nước ngoài khi họ mua một số lượng lớn khi nguồn cung vẫn dư thừa, do đó họ có thể cân nhắc việc đầu tư để cho thuê lại. Ví dụ, 10% số căn hộ của một dự án được mua với mục đích đầu tư cho thuê thì cần phải biết tất cả các căn hộ đó đều được thuê hay không.
Vấn đề là thị trường Việt nam đang có một số lượng rất lớn căn hộ được người mua đầu tư cho thuê. Điều gì sẽ xảy ra với giá trị của các căn hộ trống? Điều này có thể tác động lên các hoạt động mua để đầu cơ nếu giá thuê chịu áp lực của tình trạng thừa cung. Một thực tế cần phải tính đến là giá thuê thấp hơn làm cho quá trình hoàn vốn đầu tư chậm lại, tác động lên giá mua mà nhà đầu tư sẽ trả.
0 comments :
Đăng nhận xét