Tình hình thực tế của thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay cho thấy, trong thời gian ngắn tới khả năng "sốt cao" là không thể xảy ra. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong năm 2017 sẽ có sức nóng cao hơn. Trên thị trường sẽ có nhiều thay đổi, cơ bản là về yếu tố tâm lý trên thị trường, niềm tin của các nhà đầu tư được củng cố, tỷ lệ đầu tư vào bất động sản có xu hướng tăng lên. Đó chính là những điểm khác biệt lớn nhất trên thị trường năm 2017 so với năm 2016.
 |
| Bất động sản 2017 sẽ có nhiều bước phát triển |
Nhìn lại thị trường BĐS năm 2016 một cách tổng quan
Giao dịch ổn định
Theo các thống kê đã được báo cáo, giao dịch trên thị trường BĐS năm 2016 có tính ổn định cao, không có sự suy giảm cũng như không có hiện tượng tăng đột biến trong thống kê giao dịch của năm qua. Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, trung bình mỗi tháng có khoảng 1000 đến 1200 giao dịch. Mức giao dịch trong năm ổn định, sự tăng giảm không đáng kể và không có biến động gì lớn xảy ra trên thị trường.
Tồn kho bất động sản giảm
Nguồn cung dư thừa luôn là yếu tố gây trở ngại cho sự phát triển và là một trong có chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản. Thứ nhất, tồn kho BĐS thể hiện sự lãng phí nguồn lực vào những sản phẩm không đáp ứng đúng nhu cầu của người dân. Thứ hai, nó làm giảm nguồn lực, nguồn vốn cho đầu tư bất động sản. Đến cuối năm 2013, lượng tiền tồn đọng trong bất động sản được ước tính khoảng hơn 100.000 tỷ đồng. Sang cuối năm 2014, tồn kho bất động sản đã giảm được một nửa, chủ yếu là bằng cách thức chuyển đổi dự án cho hợp với thị trường, hợp với nhu cầu của khách hàng.
Từ đầu năm 2015 đến tháng 09/2016, lượng tiền nằm trong bất động sản tồn kho đã giảm từ 73,2 nghìn tỷ đồng xuống còn 33,6 nghìn tỷ đồng. Trong năm 2016, mỗi tháng giảm được từ 1000 đến 2000 tỷ đồng BĐS tồn kho. Tuy vậy, số còn lại phần lớn là những BĐS khó giải quyết, khó chuyển đổi.
Tín dụng bất động sản có xu thế tăng
Theo hiện thực diễn ra trên thị trường, tín dụng bất động sản trong năm 20016 đã tăng tương đối mạnh. Tuy nhiên, kèm theo đó là xuất hiện nhiều dấu hiệu rủi ro, nhất là trong cơ chế thế chấp bằng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại.
Sự sôi động trong từng phân khúc
Về bất động sản công nghiệp: Đây là phân khúc thị trường có tính đặc thù khá cao, được hình thành và phát triển dựa trên chính sách của Chính phủ và UBND cấp tỉnh của từng địa phương. Đối với loại hình bất động sản này, về cơ bản là nguồn cung vẫn tăng nhanh hơn mức cầu, và mức độ phủ kín chỉ ở mức gần 50%.
Về phân khúc văn phòng cho thuê: BĐS văn phòng cho thuê được hình thành sớm, nó bắt đầu từ những ngày đầu đổi mới, bắt đầu ở các đô thị lớn ở Việt Nam như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Sức phát triển, sự sôi động phụ thuộc vào tình hình của nền kinh tế. Cầu tăng khi nền kinh tế đang trong chu kỳ phát triển. Cầu giảm khi nền kinh tế rơi và khó khăn, khủng hoảng. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2016 nguồn cung cho thuê gần như không tăng, độ phủ kín đạt tới khoảng 95%. Tại Hà Nội, nguồn cung hàng quý tăng khoảng 20 nghìn đến 30 nghìn m2, độ phủ kín đạt khoảng 86%.
Về phân khúc cơ sở bán lẻ: Đây là phân khúc rất mới trên thị trường, được quan tâm trong phân tích thị trường bất động sản kể từ khi các nhà đầu tư ngoại có kế hoạch chiếm lĩnh thị trường bán lẻ tại Việt Nam. Cùng với đó là sự xuất hiện, phát triển các bất động sản phục vụ hệ thống bán lẻ như trung tâm thương mại, nhà phố thương mại (shophouse), cửa hàng bán lẻ, cửa hàng tiện ích, siêu thị...
Trong năm 2016, nguồn cung BĐS phân khúc này tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh tăng đều và khá nhanh so với năm 2015. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung mỗi quý tăng khoảng 60 nghìn tới 100 nghìn m2, độ phủ kín đạt khoảng 91%. Tại Hà Nội, nguồn cung mỗi quý tăng khoảng 25 nghìn m2, độ phủ kín khoảng 75%. Về cơ bản, triển vọng phát triển của phân khúc này vẫn còn lớn, khi sự đô thị hóa, tốc độ tăng dân số ở cả hai thành phố này vẫn diễn ra quá cao.
Về phân khúc nhà ở: Luôn là phân khúc quan trọng và được quan tâm bậc nhất trong thị trường bất động sản. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, trung bình mỗi quý nguồn cung căn hộ chung cư luôn có 3000- 4000 căn hộ đã hoàn thành và 5000- 7000 căn hộ chưa bàn giao, mức độ tồn kho khoảng 13,5%. Tại Hà Nội, trung bình mỗi quý nguồn cung căn hộ chung cư có khoảng 3000- 5000 căn hộ đã hoàn thành và 3000- 9000 căn hộ chưa hoàn thành, mức độ tồn kho khoảng 16%.
Về cơ bản, hình thức mua nhà theo tiến độ đang chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch trên thị trường. Phân khúc nhà ở, căn hộ vẫn trên đà phát triển tốt, vì cầu là rất lớn do sự đô thị hóa và tốc độ tăng dân số về mặt cơ học tại những đô thị lớn là rất cao. Tuy nhiên, nhìn sâu hơn vào các phân khúc nhỏ của phân khúc nhà ở, tỷ lệ cung cầu giữa nhóm phân khúc căn hộ cao cấp, trung cấp và bình dân có sự chênh lệch lớn. Có thể nói, không những trong năm 2016 mà còn cả các năm trước, phân khúc bất động sản nhà ở đã diễn ra theo chiều hướng cung và cầu không phù hợp với nhau.
Về phân khúc nghỉ dưỡng, du lịch: Gần đây, phân khúc này được phát triển theo hình thức "phi truyền thống" mang tính xã hội hóa đầu tư. Các chủ đầu tư dự án bất động sản hướng tới đối tượng là các nhà đầu tư cá nhân, họ sử dụng hoặc (và) cho thuê trong thời gian không sử dụng. Do tiềm năng du lịch của Việt Nam là còn rất lớn, cộng với hình thức mới mẻ trong phương thức sở hữu và đầu tư nên sức phát triển của phân khúc này trong thời gian vừa qua khá mạnh. Địa điểm phù hợp với sự phát triển của phân khúc này ở hình thức phi truyền thống là các thành phố, địa điểm có tiềm năng du lịch lớn như: Hạ Long, Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang, Phú Quốc, Sầm Sơn...
Hình thức phát triển của dòng bất động sản này bắt đầu từ năm 2015, ba khu vực phát triển chính là Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Sang năm 2016, các dự án tại ba địa phương này đang trong quá trình triển khai, đồng thời nhiều dự án mới đang trong quá trình chuẩn bị tại cùng địa bàn hoặc những khu vực lân cận. Đây là một hình thức đầu tư mới mẻ, khá an toàn và hiệu quả. Tuy nhiên, thị trường cũng đã đến giai đoạn nguồn cung nhiều, và thời gian sắp tới có thể sẽ gặp phải một số vướng mắc như sau:
- Thời hạn sử dụng đất đối với các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Theo phương thức đầu tư truyền thống, thời hạn sử dụng đất thường là 50 năm, theo loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nay chuyển đổi sang đầu tư theo hình thức phi truyền thống, các các nhân có yêu cầu chuyển sang thành đất ở với thời hạn lâu dài. Về luật đất đai, loại hình sử dụng đất này chưa có quy định cụ thể. Theo tình hình thực tế, một vài khu vực khác vẫn để thời hạn sử dụng đất 50 năm. Vậy nên, trước khi quyết định đầu tư theo hình thức này, người mua cần xem xét yếu tố về thời gian sử dụng đất để có quyết định chính xác nhất.
- Hợp đồng mua bán bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch giữa nhà đầu tư dự án với người mua gắn với các cam kết giữa hai bên. Loại rủi ro này có thể khắc phục khi các nhà đầu tư các nhân quan tâm hơn tới các điều khoản của hợp đồng.
- Đầu tư vào địa điểm mà dự án rơi vào tình trạng thừa cung, hiệu suất kinh doanh trong tương lai giảm dần và xuống rất thấp.
Dự báo cơ hội đầu tư trên thị trường năm 2017
Triển vọng của nền kinh tế Việt nam là đang trong quá trình phát triển và đi lên. Việt Nam hiện đang là một trong những điểm sáng về phát triển kinh tế trong khu vực. Mức độ tăng trưởng kinh tế trong năm 2017 được dự báo là cao hơn trong năm trước, kinh tế vĩ mô ổn định.
Từ thực trạng năm 2016 của thị trường bất động sản có thể thấy, sang năm 2017 thị trường bất động sản sẽ có những bước phát triển hơn nữa, chuyên nghiệp hơn và đa dạng các phân khúc hơn. Trong đó, hai phân khúc nhà ở và nghỉ dưỡng, du lịch tiếp tục phát triển mạnh mẽ. Bất động sản nhà ở có sự tăng giá, phụ thuộc vào vị trí, thương hiệu của dự án, sự tăng giá chưa tạo thành xu hướng mang tính phổ biến trên toàn thị trường.
Điều này có thể khẳng định, thị trường bất động sản chưa bước vào giai đoạn sốt giá, và hình thành bong bóng BĐS, nhất là các khu đô thị không người ở, dự án chung cư bỏ hoang vẫn đang tồn tại với số lượng đáng kể. Và do đó, khả năng nâng cung của phân khúc nhà ở giá rẻ khó diễn ra.
Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch còn hứa hẹn nhiều sự phát triển, nó mới trỗi dậy mạnh mẽ từ năm 2015. Thực tiễn dư cung cũng đã xuất hiện ở Đà Nẵng và Nha Trang như một sự cảnh báo, báo động sớm nhưng tình hình chưa đến mức nghiêm trọng.
Với phân khúc văn phòng cho thuê, nguồn cung và cầu đang tương đối khớp nhau. Cầu có thể tăng khi nền kinh tế tiếp tục ổn định và phát triển, nhất là khi quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế được thực hiện mạnh mẽ hơn nữa thông qua các lộ trình và các hiệp định thương mại tự do kiểu mới.
Với phân khúc bất động sản phục vụ bán lẻ, khả năng nguồn cung tăng cao sẽ xảy ra khi thị trường bán lẻ tại Việt Nam cạnh tranh gay gắt giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Mặc dù vậy, thị trường này chỉ có ảnh hưởng tại các trung tâm đô thị lớn. Mặt khác, về mặt tâm lý xã hội đã có nhiều biến chuyển, nhà đầu tư vẫn tin tưởng các kênh đầu tư bất động sản, hiện nay đây là kênh đầu tư an toàn nhất. Theo đó, tỷ lệ đầu tư vào kinh doanh bất động sản nhiều hơn là đầu tư vào sử dụng bất động sản, đây cũng chính là điểm khác biệt lớn nhất giữa năm 2017 với năm 2016.
Từ thực tiễn thị trường, và những biến chuyển đã xảy ra, có thể nêu ra một số dự báo cho thị trường bất động sản trong năm 2017 như sau:
Đầu tiên, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch với hình thức đầu tư phi truyền thống vẫn là phân khúc có khả năng phát triển mạnh với sự góp mặt của nhiều nhà đầu tư nhỏ. Đây là phương thức mang lại lợi nhuận kỳ vọng cao và ổn định. Tiền nhàn rỗi trong dân, tiền từ cộng đồng Việt Kiều sẽ được đầu tư cho phân khúc này khá nhiều. Tuy nhiên, các cá nhân tham gia đầu tư vào phân khúc này cần nghiên cứu trong việc lựa chọn vị trí, chủ đầu tư, cũng như những yếu tố có thể xảy ra trong tương lai.
Thứ hai, phân khúc nhà ở vẫn sẽ luôn là phân khúc quan trọng và sôi động nhất trên thị trường, luôn có cơ hội phát triển do lượng cầu là rất lớn và nguồn cung không phải khi nào cũng phù hợp. Phân khúc nhà giá rẻ thiếu nguồn lực phát triển nên nguồn cung rất hạn chế và thiếu rất nhiều. Trong khi phân khúc căn hộ cao cấp lại quá nhiều dự án và nguồn cung vẫn tiếp tục tăng lên. Đây chính là sự bất hợp lý của phân khúc này. Đầu tháng 3 này, thị trường Hà Nội tiếp tục có nhiều dự án ở phân khúc căn hộ cao cấp mở bán ra thị trường, mới nhất chính là Imperia Sky Garden thuộc quận Hai Bà Trưng.
Thứ ba, nguồn vốn cho sự phát triển của thị trường bất động sản luôn luôn là một nhân tố quan trọng. Vốn FDI cao hơn mức đăng ký của năm 2016, trong đó tỷ lệ vốn dành cho phát triển bất động sản ở mức cao. Nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng trong nước vẫn là chủ yếu, bảo đảm cung tăng hơn do cơ hội đầu tư lớn hơn. Vốn trong dân, vốn từ kiều bào sẽ được huy động nhiều hơn trong năm 2017 này.
Thứ tư, các cấp quản lý vĩ mô có quyết tâm cao trong việc hoạch định chính sách, thay đổi, sửa đổi luật định nhằm tạo ra môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp và tạo nhiều cơ hội cho sự phát triển bền vững hơn nữa của thị trường.
Thứ năm, khả năng tăng nhiệt cao của thị trường bất động sản cũng như của phân khúc cụ thể nào đó vẫn chưa thể xảy ra trong năm 2017, nhưng sẽ có sự phát triển sôi động hơn so với năm 2016.
0 comments :
Đăng nhận xét