Năm 2014, Chính phủ đã điều chỉnh tăng gấp đôi giá trần khung giá đất ở đô thị. Xung quanh vấn đề này, dư luận có nhiều ý kiến. Nhà vuông xin cung cấp thêm một số thông tin làm rõ hơn vấn đề này.
Việc tăng giá đất của Chính phủ có gây khó khăn cho các chủ đầu tư bất động sản không, khi theo cách nghĩ thông thường nếu tăng khung giá đất, thì các chủ đầu tư bất động sản phải chịu giá đầu vào cao hơn, vì thế mà gánh nặng nghĩa vụ tài chính của người dân cũng sẽ tăng lên?
Đó là vấn đề không đáng lo lắng. Tại khoản 2, điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 có quy định: "Bảng giá đất của Nhà nước được sử dụng vào các mục đích, gồm: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức đất ở hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với đất trả lại là đất đã trả tiền một lần cho cả thời gian sử dụng".
Cũng theo Luật đất đai, bảng giá đất này của Nhà nước được xây dựng 5 năm một lần và công bố vào ngày đầu tiên của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Nhà nước yêu cầu điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá cho phù hợp.
Như vậy, bảng giá đất của Nhà nước không ảnh hưởng gì đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư nộp ngân sách và cũng không ảnh hưởng gì đến tiền bồi thường cho người bị Nhà nước thu hồi đất.
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà các chủ đầu tư bất động sản nộp cho Nhà nước và tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất được tính tại khoản 43, điều 114 Luật đất đai. Luật quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, "giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp gồm: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của gia đình, cá nhân; tiền thuê đất nông nghiệp và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Luật cũng quy định rõ giá đất cụ thể của các dự án bất động sản mà nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước được hình thành dưới các dạng: giá đất trúng đấu giá khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư; định giá đất cụ thể khi nhà đầu tư được chỉ định thông qua lựa chọn cạnh tranh giữa các nhà đầu tư. Việc đấu giá đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá. Giá đất được tính để bồi thường cho người bị Nhà nước thu hồi đất phải sát với giá thị trường tại thời điểm bồi thường.
Như vậy, có sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá đất của Nhà nước. Một thị trường bất động sản lành mạnh là thị trường phải đảm bảo được điều kiện chênh lệch không đáng kể giữa giá đất của Nhà nước và giá đất trên thị trường. Điều này có nghĩa là thị trường bất động sản lành mạnh sẽ không có khoảng hở giá đất, hoặc nếu có thì khoảng hở đó rất hẹp giữa giá đất của Nhà nước và giá đất thị trường.
Theo quy luật giá trị, sự không lành mạnh của thị trường bất động sản luôn tồn tại với khoảng hở về giá đất. Theo quy luật cung- cầu, giá đất chịu tác động chủ yếu từ quan hệ giữa cung và cầu, chứ không chịu sự tác động hoặc chịu sự tác động rất ít từ sự can thiệp của Nhà nước. Theo quy luật cạnh tranh, nếu giá đất của Nhà nước tác động mạnh vào thị trường thì sẽ không còn cạnh tranh giữa các nhà đầu tư. Những quy luật cơ bản của thị trường nói trên chính là luận cứ chủ yếu để hình thành Điều 114 của Luật đất đai 2013, làm cho giá đất của Nhà nước có tác động ít nhất vào giá cả bất động sản trên thị trường.
 |
| Hiểu thêm về khung giá đất |
Đó là vấn đề không đáng lo lắng. Tại khoản 2, điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 có quy định: "Bảng giá đất của Nhà nước được sử dụng vào các mục đích, gồm: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức đất ở hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với đất trả lại là đất đã trả tiền một lần cho cả thời gian sử dụng".
Cũng theo Luật đất đai, bảng giá đất này của Nhà nước được xây dựng 5 năm một lần và công bố vào ngày đầu tiên của năm đầu kỳ. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Nhà nước yêu cầu điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá cho phù hợp.
Như vậy, bảng giá đất của Nhà nước không ảnh hưởng gì đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư nộp ngân sách và cũng không ảnh hưởng gì đến tiền bồi thường cho người bị Nhà nước thu hồi đất.
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà các chủ đầu tư bất động sản nộp cho Nhà nước và tiền bồi thường cho người bị thu hồi đất được tính tại khoản 43, điều 114 Luật đất đai. Luật quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, "giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp gồm: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của gia đình, cá nhân; tiền thuê đất nông nghiệp và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Luật cũng quy định rõ giá đất cụ thể của các dự án bất động sản mà nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước được hình thành dưới các dạng: giá đất trúng đấu giá khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư; định giá đất cụ thể khi nhà đầu tư được chỉ định thông qua lựa chọn cạnh tranh giữa các nhà đầu tư. Việc đấu giá đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá. Giá đất được tính để bồi thường cho người bị Nhà nước thu hồi đất phải sát với giá thị trường tại thời điểm bồi thường.
Như vậy, có sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá đất của Nhà nước. Một thị trường bất động sản lành mạnh là thị trường phải đảm bảo được điều kiện chênh lệch không đáng kể giữa giá đất của Nhà nước và giá đất trên thị trường. Điều này có nghĩa là thị trường bất động sản lành mạnh sẽ không có khoảng hở giá đất, hoặc nếu có thì khoảng hở đó rất hẹp giữa giá đất của Nhà nước và giá đất thị trường.
Theo quy luật giá trị, sự không lành mạnh của thị trường bất động sản luôn tồn tại với khoảng hở về giá đất. Theo quy luật cung- cầu, giá đất chịu tác động chủ yếu từ quan hệ giữa cung và cầu, chứ không chịu sự tác động hoặc chịu sự tác động rất ít từ sự can thiệp của Nhà nước. Theo quy luật cạnh tranh, nếu giá đất của Nhà nước tác động mạnh vào thị trường thì sẽ không còn cạnh tranh giữa các nhà đầu tư. Những quy luật cơ bản của thị trường nói trên chính là luận cứ chủ yếu để hình thành Điều 114 của Luật đất đai 2013, làm cho giá đất của Nhà nước có tác động ít nhất vào giá cả bất động sản trên thị trường.
Comment
Comment